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フィルコ

著書「賃貸マンション管理会社VS自主管理 大空室時代を生き抜く賃貸経営術」より抜粋

これから賃貸マンション経営を始める方へ

これから不動産賃貸経営を始められるという方はどのような方でしょうか。

  • 先祖代々の賃貸物件を相続した方
  • 不動産投資として収益用賃貸物件を購入した方
  • 税金対策に賃貸物件を建築またが購入された方

不動産賃貸経営を始めるにあたりまず考えないといけないことは、賃貸物件の管理をどうするかです。
賃貸物件の規模にもよりますが、その方のお仕事や生活環境、収入によっても変わってきます。
全ての不動産賃貸管理を不動産管理会社に任せる方、一部の業務を不動産管理会社に任せる方、全てご自身で管理される方、様々です。

一般的に自身で管理することを『自主管理』、管理会社に管理をお願いすることを『管理委託』といいます。

不動産賃貸経営をするには『自主管理』と『管理委託』どちらがいいのでしょうか。

管理会社に委託するメリット

管理会社に費用を支払い、業務を委託するメリットはどこにあるのでしょうか。
また大手と呼ばれる大企業管理会社と地元密着の管理会社の違いなどあるのでしょうか。

圧倒的な専門知識と経験値

「管理会社に委託する最も重要なところ「不動産賃貸管理の専門家スペシャリスト」であることです。
 当然のことですが、毎日不動産賃貸管理の仕事にかかわっているわけですから知識や経験は豊富です。
 また大きな規模の会社になると管理物件の数も多く、これを担当する担当者の人数も増えますので、それぞれが培ってきた知識や経験を会社内で共有することで、その知識と経験値も大きくなると言えるでしょう。  その知識と経験値を踏まえて、日々の管理業務の効率化、システム化をされているのであれば、ふと何かトラブルが起こってもスピーディーに対応できる体制になります。
 会社の体制によって異なりますが管理担当者一人が担当する物件はおよそ10~20棟、300戸~500戸程度ではないでしょうか。
 業務内容を細分化したり、業務を分担していたりすると600~1000戸、それ以上というところもあります。
 担当する物件数が多くなれば担当者一人ではなく、経理関係や営業の補助をする人も付いてきますので実質は一人ではありません。
 管理物件の数が増えるほどその会社としての経験値と共有される情報は多くなるわけで、1棟所有されている個人の方と比べるとここは圧倒的に異なる部分なのです。

 特に日々様々なことが起こる管理の現場では知識して知っているか否かはもちろん大事ですが、それを経験しているかどうかでも対応方法やスピードが異なります。
 特に不測のトラブルが起こった時には、この経験が大きく活きてくることになります。二次的、三次的にとトラブルや被害が拡大しないためにもこの経験と対応は重要視するべきです。
 管理以外にも募集業務についても経験値は重要です。初めて管理する地域の募集業務であればまずその地域の相場や特性を把握し、募集条件や手法を考えていかなくてはいけません。
 管理物件の多い不動産管理会社であれば一つの地域で複数の物件を管理していることもありますので、一つの地域に多くの物件があればその地域に足を運ぶことも多いでしょうし、周辺の仲介会社へ営業する頻度も増えると言えるでしょう。A物件一つの紹介だけではなく、A・B・Cと複数の物件を管理していることで、仲介会社の認知度も変わってきます。
 リーシングで大事なことは仲介会社の担当者個人個人にその物件のことをインプットしてもらうことです。
 お客様の希望条件と数多くある物件とをいかに効率よくマッチングさせることができるかにかかっています。できる営業マンは都度物件を検索するようなことはしません。お客様の希望条件を聞いたら瞬時にいくつかの物件が頭に浮かんでくるものです。「この物件」と言うより「この管理会社の物件」と認知している営業マンも多くいますので、数多く管理している不動産管理会社のスケールメリットはここにもあるのではないでしょうか。

チェック機能

ご自身で賃貸経営されている方も、そうでない方も物件に立ち寄る頻度はどれくらいでしょうか。物件の隣に住んでいる方は毎日のようにその物件に立ち寄り物件を見ていることでしょう。
 日々見ている中で異常が起こることがあります。大きな異常や些細な異、毎日見ている方でも見落としてしまうようなことも多々あります。これを二重、三重にチェックしてくれるのも不動産管理会社の役割です。
 特に建物の防水や給排水設備などの設備類の劣化は、入居者の生活に直結するところですので、これらの見落としは大きな損害に発展します。
 日頃の点検やメンテナンスにより躯体や設備の劣化速度が違ってきます。また日頃点検をしていると小さな異常があった時に早めの手当てをしてあげることができますので、大怪我になるのを避けることができます。
 大家さん一人の目だと毎日を同じように過ごすことで慣れてしまい見落としてしまうことや、どんなに注意深く見ている方でも一人の目だとやはり見落とすこともあるでしょう。
 不動産管理会社に全てを委託した場合、不動産管理会社の営業マン・設備メンテナンス部門の技術者・日常または定期に清掃をしている清掃員など、関わる人が多くなることによってそのチェックの目も増えますので、大家さん一人でチェックするよりもより広い範囲と細かい部分と確認することができると言えるでしょう。
 また、建物以外にも家賃の集金など経理関係も不動産管理会社には経理担当者がおりますので、入金漏れのチェックや滞納者への素早い督促も対応することができます。

業者ネットワーク

建物の修繕や日々の点検、メンテナンス、管理員や清掃員、突然のトラブルの対応、そして空き部屋の募集活動。これら全てを管理会社の担当者が自ら行うものではありません。
 建物の修繕は建築会社やリフォーム会社、日々の点検やメンテナンスはメンテナンス業者、管理員や清掃員は清掃会社、第三者委託や提携業者による協力は欠かせません。
 これらの協力業者間ネットワークを多く持っていることで、金額を比較してコスト削減につなげたり、各業者の得意分野などそれぞれの特性を見ることができます。
 昨今はインターネットの発展により、各種業者を探すことが容易になりました。例えば「水道 修理 地域名」と検索すれば数多くの検索結果が出てきます。
 企業側もホームページの作成に力を入れていますので、会社概要はもちろん、企業理念や修理の流れなども簡単にわかります。
 金額などもわかりやすく表示されていたり、フリーダイヤルなども用意されていますので親切です。

 しかしながらこの業者が良い業者なのか悪い業者なのかは実際に取引をして見ないとわかりません。
 実際にホームページに表示されていた金額で修理できると思っていたら、追加工事などが出てきて思いの外高くなってしまったとか、金額が安いからとお願いしたら対応がずさんだったなどの失敗例は多くあります。
 もちろん不動産管理会社も失敗例はあるかと思いますが、これも経験値により払拭されるものです。
 空き部屋が出た際の入居者募集活動については、ある特定の不動産会社に任せることもあるでしょうが、やはり不動産業者間のネットワークを駆使することで早期の空室解消を達成することができるのです。
 国土交通省の統計データによると平成28年3月31日現在の全国の宅地建物取引業者の数は法人・個人併せて123,307業者あります。

全国で最も多いのは全国の20%近くを占める東京都で24,031業者。次いで全国の約10%を占める大阪府で12,448業者ありますので、このネットワークを使わない手はないでしょう。
 不動産業界というところは閉鎖的です。これだけインターネットなどの情報社会になっても、情報交換がなされているとの不動産業界内だけで、不動産業界外との情報開示はほぼ行われておりません。つまり不動産の売買、賃借については、不動産会社に依頼しないと取引ができないという形を未だに続けているのです。
 結果的に不動産賃貸業においても、不動産会社に依頼しない限りは不動産賃貸経営がしにくい環境にされてしまっているので、この不動産業界のネットワークを活用することは欠かせないものとなっています。
 この不動産業者間のネットワークと営業活動を駆使して、空室期間を最小にし利益率の向上につなげていくのです。

なぜ管理会社に委託しないのか

管理会社に委託せずに自主管理をする大家さんはなぜ自主管理をするのでしょうか。

  • 先祖代々自主管理をしている
  • 大家業で生計を立てている
  • 管理会社に委託費用を支払うのはもったいない
  • 管理会社に委託したいが小戸数や築年数が古く管理会社に管理を断られた
  • 以前は管理委託していたが、家賃が下落しており費用を捻出できなくなってきた

 このような理由が大半ではないでしょうか。ここで明らかなのは『費用(コスト)』です。
 不動産賃貸経営において、いかに余分な費用かけないかは重要なポイントです。
 不動産管理会社へ支払う委託費用は業務内容からするとコストパフォーマンスは良く決して高くないと説明いたしましたが、家賃が下落している昨今その費用を捻出することも厳しくなっている方も多いと思います。

 日常の清掃費用、定期的なメンテナンス費用、各種修理業者の費用も、大家さんが信頼できる業者と直接手配することができれば、中間マージンのような余分なものがかからず費用を抑えられます。
 物件の近くにお住いの大家さんであれば清掃や軽微な修繕はご自身でされて、費用を抑えている方は多くいらっしゃいます。

 また、自主管理するということは物件の全てのことを把握することになりますので、物件の状況や入居者の状況、過去の問題点や修繕履歴などご自身で正確にチェックできますので、物件に対しても愛着を持てるのではないでしょうか。

書籍

賃貸マンション管理会社VS自主管理大空室時代を生き抜く賃貸経営術

賃貸マンション管理会社VS自主管理
大空室時代を生き抜く賃貸経営術

出版:株式会社澪標

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